(ĐTTCO) – Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai lần đầu tiên được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS 2006 được Quốc hội Khóa 12 thông qua ngày 29-6-2006. Sau gần 10 năm triển khai, ngày 25-11-2014, Quốc hội Khóa 13 đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS 2014. Theo đó, quyền kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai quy định “Chủ đầu tư dự án BĐS có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”.
Thực tế, quy định nêu trên đã phản ánh đúng thực tế khách quan của nền kinh tế thị trường. So với kinh doanh nhà ở có sẵn, hình thức kinh doanh này mang nhiều ưu điểm: vừa giúp các chủ đầu tư huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án, vừa giúp người mua nhà giảm bớt được áp lực tài chính, thông qua việc được quyền thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ thực hiện dự án, giá cũng rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã hoàn chỉnh.
Tuy nhiên, dù ngay từ lúc ban hành Luật Kinh doanh BĐS, các nhà làm luật đã cố gắng đưa vào các nguyên tắc, điều kiện ràng buộc chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi hợp pháp người mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng trên thực tế hình thức này vẫn chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý cho khách hàng:
Thứ nhất: Rủi ro liên quan hồ sơ pháp lý của dự án
Khoản 1, Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh phải “có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở, chỉ được đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
Song trên thực tế, nhiều chủ đầu tư thực hiện dự án chậm đóng tiền sử dụng đất (như dự án Vinaland) khi dự án đã được quyết định giao đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền: hoặc dự án đã có quyết định giao đất và chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, nhưng việc thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giao cho chủ đầu tư đang có vấn đề tranh chấp đất (dự án Getway) với người bị thu hồi đất phía chủ đầu tư biết rõ nhưng vẫn chào bán cho khách hàng.
Đây là dạng vướng mắc hồ sơ ngay từ ban đầu. Khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai loại này, người mua thường chịu thiệt hại phát sinh liên quan đến các vướng mắc pháp lý của dự án. Và thực tế hiện nay gần như rất ít chủ đầu tư dự án dám cam kết thời gian cụ thể bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, còn không ít trường hợp khách hàng bỏ tiền đầu tư nhưng không nhận được nhà, do chủ đầu tư nhận tiền của khách hàng và bỏ trốn mà không tiến hành xây dựng, hoàn thành dự án như đã cam kết, hay cùng một căn nhà nhưng được rao bán cho nhiều người mua. Bên cạnh đó, dự án nhà ở cũng có thể gặp phải một số rủi ro khách quan như khủng hoảng kinh tế, thiên tai…
Kết quả là người mua mất tiền và không nhận được nhà, trong đó có nhiều trường hợp khách hàng mua nhà là người dân lao động tích góp, vay mượn nhiều năm để đầu tư với hy vọng có được căn nhà để ổn định cuộc sống trong tương lai.
Thứ hai: Rủi ro đến từ nguồn tài chính
Thông thường, chủ dự án chỉ bỏ ra phần vốn đầu tư dự án, còn lại là vốn vay, vốn huy động từ khách hàng hoặc cả 2. Sau khi huy động được vốn, nhiều chủ dự án sử dụng để triển khai nhiều dự án hoặc sử dụng sai mục đích, hậu quả phát sinh tranh chấp. Rủi ro của người mua nhà là khả năng đòi lại tiền rất thấp hoặc bằng không nếu chủ đầu tư không còn khả năng trả, chây ì trả tiền.
Thực tế trong thời gian qua, do không có tiền triển khai dự án, nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng sơ hở về các quy định trong luật chưa thực sự chặt chẽ để có hành vi trục lợi, gây ra nhiều hệ quả xấu cho thị trường BĐS. Trong nhiều trường hợp, những chiêu trò lách luật của chủ đầu tư đã dẫn đến tình trạng bất ổn định về an ninh, trật tự trong một phạm vi, khu vực nhất định.
Lấy đơn cử việc CTCP Đầu tư BĐS Việt Nam (Vinaland) từng sử dụng chiêu lách luật để huy động vốn của hàng trăm khách hàng, với tổng số tiền lên đến hàng chục tỷ đồng có nhu cầu về nhà ở thực sự khi họ phát hành “Chứng chỉ quyền mua nhà” để gây niềm tin đối với khách hàng cho vay tiền. Trên chứng chỉ này, cùng với bản “quy chế quỹ tiết kiệm nhà ở” do công ty này phát hành ghi rõ nội dung khách hàng cho công ty vay tiền sẽ được “quyền chuyển đổi nợ thành quyền mua nhà”, nhưng lại không có bất cứ dòng nào về nghĩa vụ của bên phát hành trong việc thực hiện yêu cầu, quyền lợi của người sở hữu chứng chỉ do công ty phát hành.
Thực tế, khi công ty không thực hiện dự án theo tiến độ cũng không phải chịu bất cứ nghĩa vụ nào. Điều này đã dẫn đến tình trạng nhiều khách hàng phải dở khóc dở cười khi đang thực tế nắm trong tay hàng chục “chứng chỉ quyền mua nhà” nhưng lại không mua được bất cứ căn hộ nào do chủ đầu tư trở mặt đòi nâng giá bán lên gấp nhiều lần so với cam kết phát hành chứng chỉ quyền mua nhà trước đây. Chưa kể đến việc sau hơn 8 năm, kể từ ngày ký hợp đồng huy động vốn của khách hàng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước làm cơ sở cho việc triển khai các thủ tục pháp lý tiếp theo.
Hiện nay, Luật Kinh doanh BĐS mới đã siết chặt trách nhiêm của chủ đầu tư dự án trong việc huy động tiền của khách hàng. Song nhiều chiêu trò mới vẫn được một số chủ đầu tư áp dụng để huy động tiền của khách hàng, mặc dù dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn góp theo quy định của pháp luật, như huy động tiền qua phiếu đặt chỗ mua căn hộ, hay cố ý bẫy khách hàng thông qua hợp đồng đặt cọc nhưng gắn liền với phụ lục hợp đồng ghi rõ tiến độ thanh toán của khách hàng để huy động thêm vốn, kể cả trong trường hợp chưa ký hợp đồng mua bán căn hộ…
Đối với dự án sử dụng vốn vay mà tài sản hình thành trong tương lai đã được chủ dự án thế chấp tại ngân hàng, nếu không có sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của ngân hàng người mua dễ trở thành nạn nhân, mất tiền, không nhận được nhà ở khi có tranh chấp phát sinh giữa chủ dự án và ngân hàng. Bởi lẽ, tài sản hình thành trong tương lai đang được thế chấp hợp pháp tại ngân hàng. Điều này cũng sẽ tác động trực tiếp đến việc chậm bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng đối với hầu hết dự án.
Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 có quy định: “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận”.
Tuy nhiên, thực tế việc cấp giấy chứng nhận lại không đúng như quy định. Nhiều người mua nhà ở thương mại đã nhận nhà nhiều năm nhưng vẫn chưa có giấy chứng nhận. Bởi phía nhà đầu tư phải chờ đến khi bán hết hoặc gần hết số nhà trong một dự án mới tiến hành làm thủ tục giấy chứng nhận một lần, hoặc dự án đó có sai phạm trong việc xây dựng không đúng giấy phép nên cơ quan nhà nước chưa thực hiện cấp giấy chứng nhận.
Thứ ba: Rủi ro liên quan đến xây dựng, chất lượng căn hộ
Trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua luôn có nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ xây dựng hoặc theo định kỳ thỏa thuận. Có nhiều nguyên nhân đưa ra để lấy lý do cho việc chậm tiến độ thực hiện: trượt giá làm tăng vốn đầu tư hoặc số vốn huy động được chủ đầu tư chiếm dụng để đầu tư dàn trải nhiều dự án cùng một lúc hoặc sử dụng vốn vì mục đích tư lợi cá nhân hoặc vốn huy động để xây dựng không đủ, không kịp thời….
Về chất lượng, nhiều căn hộ sau khi khách hàng nhận bàn giao, sử dụng ở chưa được bao lâu thì đã xuống cấp trầm trọng, nền nhà sụt lún, tường nứt nẻ, nguy cơ đổ sập rình rập bất cứ lúc nào gây hoang mang, lo lắng cho khách hàng.
Từ thực tế nêu trên, để tránh rủi ro cho phần lớn khách hàng, đồng thời hạn chế tình trạng lách luật của các chủ đầu tư dự án BĐS, góp phần bảo đảm cho tính cạnh tranh trên thị trường được công bằng, minh bạch và mang tính ổn định lâu dài. Nên chăng cần sửa đổi, bổ sung quy định “Cấm các chủ đầu tư dự án BĐS huy động vốn trước dưới bất kỳ hình thức nào khác đối với các hình thức đã được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS hiện hành”.
