Blog Trang 3

Ls Thái Văn Chung: Kỳ 4 – Lâm Đồng: Khẳng định nhiều dấu hiệu sai phạm của cơ quan tố tụng

(PL+) – Luật sư Thái Văn Chung cho rằng, trong vụ án “tàng trữ trái phép vũ khí quân dụng” của bị cáo Trần Đức Lợi, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an huyện Bảo Lâm, Viện Kiểm sát nhân dân huyện Bảo Lâm và Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Lâm Đồng, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng đã có những vi phạm nghiêm trọng cả về thủ tục tố tụng hình sự, cả về nội dung, bản chất vụ án.

Biên bản có nhiều dấu hiệu sai phạm

Theo kiến nghị số 02 của Luật sư Thái Văn Chung (Giám đốc Hãng luật Nguyên Giáp, Đoàn Luật sư TP HCM), hồ sơ vụ án không có Biên bản bắt người phạm tội quả tang đối với Trần Đức Lợi nên việc tạm giữ, tạm giam Trần Đức Lợi từ ngày 06/07/2015 đến nay là trái pháp luật.

Cũng theo kiến nghị này ông Chung khẳng định rõ: “Biên bản phạm tội quả tang (1)” không phải là “Biên bản bắt Trần Đức Lợi phạm tội quả tang”. Theo đó, “Biên bản phạm tội quả tang (1)” được sử dụng trong trường hợp phạm tội quả tang ở trại tạm giam nhà tạm giữ. Việc sử dụng “Biên bản phạm tội quả tang (1)” đối với Trần Đức Lợi là không đúng quy đinh.

Đặc biệt: “Biên bản phạm tội quả tang (1)” chỉ có những người thân thích trong gia đình ông Nguyễn Duy Thành (Thành Đốm) gồm: Nguyễn Duy Thành, vợ Trần Thị Lương, các con là Nguyễn Duy Cơ, Nguyễn Duy Hương (Hưng), Lê Văn Giang (cháu), như vậy là không khách quan.

Tiếp đó, những người liên quan trực tiếp tới vụ việc như ông Nguyễn Văn Dũng -chủ trì lập Biên bản, ông Nguyễn Văn Đồng được cho là người trực tiếp tham gia, siết cổ bị cáo Lợi đều không ký tên vào biên bản.

Bên cạnh đó, ông Lê Văn Quang, bà Phạm Thị Tuyết không có tên, không có lời khai nhưng lại ký tên vào Biên bản. Ông Nguyễn Quốc Tăng, ông Phạm Văn Xuyên – Công an xã Lộc Ngãi là những người đầu tiên đến ghi nhận sự việc tại nhà Thành Đốm, là những người trực tiếp cầm súng, đọc số súng và tháo đạn ra kiểm tra nhưng lại không có tên và ký trong Biên bản phạm tội quả tang (1).

Còn ông Nguyễn Văn Đồng được cho là người trực tiếp tham gia, siết cổ Lợi Cát nhưng lại không có tên và lời khai trong Biên bản cũng như không ký tên vào biên bản.

Vụ án không có vật chứng?

Cũng theo hồ sơ, vụ án không có chứng cứ vật chất (hành vi khách quan) nào xác định Trần Đức Lợi có súng đem đến nhà Nguyễn Duy Thành (tức Thành Đốm) vào ngày 6/7/2015. Theo hồ sơ vụ án thì không có bất cứ biên bản bàn giao súng nào giữa người nhà Thành Đốm cho công an.

Tại Kết luận giám định số 2288/1/C54B Tổng cục Cảnh sát Phân viện KHHS tại TP HCM ngày 31/7/2015 thì khẩu súng K54 mà Công an thu giữ cho rằng là của bị cáo Lợi đã được kết luận rõ là không có dấu vết gì liên quan đến bị cáo Trần Đức Lợi.

Theo Kết luận điều tra của Cơ quan cảnh sát điều tra tỉnh Lâm Đồng thì tại Bản án Phúc thẩm số 53 đã có nội dung nêu rõ: “Tòa án xét thấy lời khai của bị can Lợi và nhân chứng mâu thuẫn, không xác định được khẩu súng có từ đâu. Hồ sơ có nhiều mâu thuẫn, bị can Lợi kêu oan ngay từ giai đoạn điều tra thể hiện khi lập biên bản phạm tội quả tang bị can Lợi không ký.

Gia đình Nguyễn Duy Thành có mâu thuẫn với Trần Đức Lợi do trước đó Lợi có phát hiện con của Thành Đốm ken chết nhiều cây thông trong khu vực do Công ty An Phú Nông quản lý”.

Các cơ quan tố tụng có nhiều dấu hiệu sai phạm nghiêm trọng

Trong vụ án Trần Văn Lợi bị các Cơ quan tiến hành tố tụng huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng khởi tố, bắt giam, truy tố, xét xử sơ thẩm lần đầu với mức án 05 năm tù về tội “tàng trữ trái phép vũ khí quân dụng” theo Điều 230 Bộ luật Hình sự.

Luật sư Chung cho rằng: “Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an huyện Bảo Lâm, Viện Kiểm sát nhân dân huyện Bảo Lâm và Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Lâm Đồng, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng đã có những vi phạm nghiêm trọng cả về thủ tục tố tụng hình sự, cả về nội dung, bản chất vụ án.

Do vụ án được khởi tố, điều tra truy tố từ một sự kiện pháp lý không có thật: Trần Đức Lợi không có súng, không tàng trữ trái phép vũ khí quân dụng nên hồ sơ vụ án đã thể hiện hàng loạt vấn đề mâu thuẫn. Mâu thuẫn từ lời khai của tất cả những người làm chứng đến những sai phạm trong quá trình lập Biên bản vụ việc, Biên bản phạm tội quả tang, cho đến ký hiệu khẩu súng (tang vật của vụ án) cũng không giống nhau trong các văn bản thu giữ, bảo quản, mở niêm phong, quyết định trưng cầu giám định, nội dung Kết luận điều tra, Cáo trạng…vv.

Việc bắt giam, điều tra, truy tố, xét xử sơ thẩm lần đầu thực sự không bảo đảm tính khách quan, có dấu hiệu tạo dựng chứng cứ, làm sai lệch hồ sơ vụ án. Bị cáo Trần Đức Lợi đã bị tạm giam nhưng liên tục kêu oan.

Vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho bị cáo Trần Đức Lợi đồng thời đảm bảo cho vụ án được giải quyết một cách thận trọng, khách quan, đúng pháp luật.

Tôi đề nghị Cơ quan điều tra Viện Kiểm sát nhân dân tối cao cần vào cuộc, xác minh, điều tra làm rõ những sai phạm của những cá nhân, tổ chức liên quan trong thời gian giải quyết vụ án Trần Văn Lợi và có những biện pháp xử lý đối với những cá nhân vi phạm đó theo quy định của pháp luật”.

Luật sư Thái Văn Chung, Giám đốc Hãng luật Nguyên Giáp, Đoàn Luật sư TP HCM.

Nguồn: Pháp luật Plus

Ls Thái Văn Chung: Luật đã có nhưng vẫn lách

(ĐTTCO) – Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai lần đầu tiên được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS 2006 được Quốc hội Khóa 12 thông qua ngày 29-6-2006. Sau gần 10 năm triển khai, ngày 25-11-2014, Quốc hội Khóa 13 đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS 2014. Theo đó, quyền kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai quy định “Chủ đầu tư dự án BĐS có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”.

Thực tế, quy định nêu trên đã phản ánh đúng thực tế khách quan của nền kinh tế thị trường. So với kinh doanh nhà ở có sẵn, hình thức kinh doanh này mang nhiều ưu điểm: vừa giúp các chủ đầu tư huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án, vừa giúp người mua nhà giảm bớt được áp lực tài chính, thông qua việc được quyền thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ thực hiện dự án, giá cũng rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, dù ngay từ lúc ban hành Luật Kinh doanh BĐS, các nhà làm luật đã cố gắng đưa vào các nguyên tắc, điều kiện ràng buộc chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi hợp pháp người mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng trên thực tế hình thức này vẫn chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý cho khách hàng:
Thứ nhất: Rủi ro liên quan hồ sơ pháp lý của dự án

Khoản 1, Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh phải “có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở, chỉ được đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.

Song trên thực tế, nhiều chủ đầu tư thực hiện dự án chậm đóng tiền sử dụng đất (như dự án Vinaland) khi dự án đã được quyết định giao đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền: hoặc dự án đã có quyết định giao đất và chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, nhưng việc thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giao cho chủ đầu tư đang có vấn đề tranh chấp đất (dự án Getway) với người bị thu hồi đất phía chủ đầu tư biết rõ nhưng vẫn chào bán cho khách hàng.

Đây là dạng vướng mắc hồ sơ ngay từ ban đầu. Khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai loại này, người mua thường chịu thiệt hại phát sinh liên quan đến các vướng mắc pháp lý của dự án. Và thực tế hiện nay gần như rất ít chủ đầu tư dự án dám cam kết thời gian cụ thể bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, còn không ít trường hợp khách hàng bỏ tiền đầu tư nhưng không nhận được nhà, do chủ đầu tư nhận tiền của khách hàng và bỏ trốn mà không tiến hành xây dựng, hoàn thành dự án như đã cam kết, hay cùng một căn nhà nhưng được rao bán cho nhiều người mua. Bên cạnh đó, dự án nhà ở cũng có thể gặp phải một số rủi ro khách quan như khủng hoảng kinh tế, thiên tai…

Kết quả là người mua mất tiền và không nhận được nhà, trong đó có nhiều trường hợp khách hàng mua nhà là người dân lao động tích góp, vay mượn nhiều năm để đầu tư với hy vọng có được căn nhà để ổn định cuộc sống trong tương lai.

Thứ hai: Rủi ro đến từ nguồn tài chính

Thông thường, chủ dự án chỉ bỏ ra phần vốn đầu tư dự án, còn lại là vốn vay, vốn huy động từ khách hàng hoặc cả 2. Sau khi huy động được vốn, nhiều chủ dự án sử dụng để triển khai nhiều dự án hoặc sử dụng sai mục đích, hậu quả phát sinh tranh chấp. Rủi ro của người mua nhà là khả năng đòi lại tiền rất thấp hoặc bằng không nếu chủ đầu tư không còn khả năng trả, chây ì trả tiền.

Thực tế trong thời gian qua, do không có tiền triển khai dự án, nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng sơ hở về các quy định trong luật chưa thực sự chặt chẽ để có hành vi trục lợi, gây ra nhiều hệ quả xấu cho thị trường BĐS. Trong nhiều trường hợp, những chiêu trò lách luật của chủ đầu tư đã dẫn đến tình trạng bất ổn định về an ninh, trật tự trong một phạm vi, khu vực nhất định.

Lấy đơn cử việc CTCP Đầu tư BĐS Việt Nam (Vinaland) từng sử dụng chiêu lách luật để huy động vốn của hàng trăm khách hàng, với tổng số tiền lên đến hàng chục tỷ đồng có nhu cầu về nhà ở thực sự khi họ phát hành “Chứng chỉ quyền mua nhà” để gây niềm tin đối với khách hàng cho vay tiền. Trên chứng chỉ này, cùng với bản “quy chế quỹ tiết kiệm nhà ở” do công ty này phát hành ghi rõ nội dung khách hàng cho công ty vay tiền sẽ được “quyền chuyển đổi nợ thành quyền mua nhà”, nhưng lại không có bất cứ dòng nào về nghĩa vụ của bên phát hành trong việc thực hiện yêu cầu, quyền lợi của người sở hữu chứng chỉ do công ty phát hành.

Thực tế, khi công ty không thực hiện dự án theo tiến độ cũng không phải chịu bất cứ nghĩa vụ nào. Điều này đã dẫn đến tình trạng nhiều khách hàng phải dở khóc dở cười khi đang thực tế nắm trong tay hàng chục “chứng chỉ quyền mua nhà” nhưng lại không mua được bất cứ căn hộ nào do chủ đầu tư trở mặt đòi nâng giá bán lên gấp nhiều lần so với cam kết phát hành chứng chỉ quyền mua nhà trước đây. Chưa kể đến việc sau hơn 8 năm, kể từ ngày ký hợp đồng huy động vốn của khách hàng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước làm cơ sở cho việc triển khai các thủ tục pháp lý tiếp theo.

Hiện nay, Luật Kinh doanh BĐS mới đã siết chặt trách nhiêm của chủ đầu tư dự án trong việc huy động tiền của khách hàng. Song nhiều chiêu trò mới vẫn được một số chủ đầu tư áp dụng để huy động tiền của khách hàng, mặc dù dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn góp theo quy định của pháp luật, như huy động tiền qua phiếu đặt chỗ mua căn hộ, hay cố ý bẫy khách hàng thông qua hợp đồng đặt cọc nhưng gắn liền với phụ lục hợp đồng ghi rõ tiến độ thanh toán của khách hàng để huy động thêm vốn, kể cả trong trường hợp chưa ký hợp đồng mua bán căn hộ…

Đối với dự án sử dụng vốn vay mà tài sản hình thành trong tương lai đã được chủ dự án thế chấp tại ngân hàng, nếu không có sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của ngân hàng người mua dễ trở thành nạn nhân, mất tiền, không nhận được nhà ở khi có tranh chấp phát sinh giữa chủ dự án và ngân hàng. Bởi lẽ, tài sản hình thành trong tương lai đang được thế chấp hợp pháp tại ngân hàng. Điều này cũng sẽ tác động trực tiếp đến việc chậm bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng đối với hầu hết dự án.

Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 có quy định: “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận”.

Tuy nhiên, thực tế việc cấp giấy chứng nhận lại không đúng như quy định. Nhiều người mua nhà ở thương mại đã nhận nhà nhiều năm nhưng vẫn chưa có giấy chứng nhận. Bởi phía nhà đầu tư phải chờ đến khi bán hết hoặc gần hết số nhà trong một dự án mới tiến hành làm thủ tục giấy chứng nhận một lần, hoặc dự án đó có sai phạm trong việc xây dựng không đúng giấy phép nên cơ quan nhà nước chưa thực hiện cấp giấy chứng nhận.

Thứ ba: Rủi ro liên quan đến xây dựng, chất lượng căn hộ

Trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua luôn có nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ xây dựng hoặc theo định kỳ thỏa thuận. Có nhiều nguyên nhân đưa ra để lấy lý do cho việc chậm tiến độ thực hiện: trượt giá làm tăng vốn đầu tư hoặc số vốn huy động được chủ đầu tư chiếm dụng để đầu tư dàn trải nhiều dự án cùng một lúc hoặc sử dụng vốn vì mục đích tư lợi cá nhân hoặc vốn huy động để xây dựng không đủ, không kịp thời….

Về chất lượng, nhiều căn hộ sau khi khách hàng nhận bàn giao, sử dụng ở chưa được bao lâu thì đã xuống cấp trầm trọng, nền nhà sụt lún, tường nứt nẻ, nguy cơ đổ sập rình rập bất cứ lúc nào gây hoang mang, lo lắng cho khách hàng.

Từ thực tế nêu trên, để tránh rủi ro cho phần lớn khách hàng, đồng thời hạn chế tình trạng lách luật của các chủ đầu tư dự án BĐS, góp phần bảo đảm cho tính cạnh tranh trên thị trường được công bằng, minh bạch và mang tính ổn định lâu dài. Nên chăng cần sửa đổi, bổ sung quy định “Cấm các chủ đầu tư dự án BĐS huy động vốn trước dưới bất kỳ hình thức nào khác đối với các hình thức đã được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS hiện hành”.

Theo báo Sài Gòn Đầu Tư

Phụ lục hợp đồng

Hợp đồng thuê nhà

Mẫu hợp đồng lao động

Hợp đồng cho vay tiền